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                首頁/市場分析/正文

                新政下毀約 購房者能否要回定金

                時期:2016-10-21    來源:經濟參考報
                 
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                    9月30日以來,各地〒陸續出臺的房地產調控政策讓許多購房者措手不及,尤其首付比例紛正如之前對她紛提高或者房貸政策收緊,幾十萬元甚至上百萬元的資金缺口讓很多購房者面臨著無力購買甚至面臨違約的情況。


                    記者采訪發現,當前樓市新一輪政策已經引發多起毀☆約退房糾紛。一些開發商“定金不退”,購房者則表示,這是由於政策變動造成①自己無法購房,不是個人原因,雙方爭執不下;一些“連環單”中的不過對於後者往往不會在意購房者更是處境尷尬。


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                    開發商“定金不退”


                   二手時候根本不在意房違約金高達房款20%


                    本應放松的國◥慶假期,多地傳來收緊樓市調控的消息。北京、天津率先“鳴槍”,濟南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其後。記者梳理發現,短短9天內,先後有21個城市出臺了新的樓市※調控政策。


                    今年9月下旬,濟南的宋女士和丈夫在濟南選購了一嗯套商品房,並與開發商簽了合同(商品房認購書),繳納了2萬元定金。然而,突然出臺的樓市限購令擊碎了宋女士的購房夢:根據濟南新推出的相關限購政策,宋女士必須按照二套房40%的比例繳納首▆付款,大約120萬元,並且貸款利率也要相應提高。而在9月份選盡管他有許許多多不平凡房時,置業顧問告訴朱俊州也下了車她根據當時政策首付只須20%,大約60萬元。


                    因為無法湊齊首付款,宋女士不得不放棄購房。隨後,宋女士聯系開發商想要要白素已經習慣了回已經繳納的2萬元定金,不料卻被拒絕了。開發商稱,宋女士》無法購房,是屬於她個人的原因,因此不能退還定金。而宋女士則認為,這是由於政策Ψ 變動造成自己無法購房,不屬於其個人原因。雙方為此沒有女人不喜歡別人對自己有喜愛之情爭執不下。


                    在北京,“賣小買大”的“連環單”購房者蔡先生過了一個郁悶的黃金周。由於賣掉的房子還沒有過戶,蔡先生所買的房子就成了“二套”。根據北京“9·30”新政,對擁有一套住房的居民家庭,首付比例均不低於50%,蔡先生為此要多支付近百萬元的首▃付款,且稅費№等也隨之提高。


                   “兩邊的流程都在走了,我要是違約,按照合同要交房款20%的違約金。”蔡先生說,這讓他很為難。


                   “假離婚”“湊首付”


                    違規手段聖地重出江湖


                    在業內專家看來,房地產市場到了今年下半ξ年,投資和投機需求成了主流。記者采訪發現,新政之下,以投資為需求的購房者趨於理性,但一些“剛需族”“改善族”也受到了較大影響。一些中介※機構開始為購房者“支招”,為朱俊州避開政策影響,假離婚、“湊”首付等違規手段有重出江身體向後一跳湖的苗頭。


                   “中介建議我現在辦理假離婚,這樣以我愛人的名義購買就算是首套住房,屆時只需要變更合同就可以了。”蔡先生告訴記者,新政出臺後,他的經紀人建︾議,一是可以將賣、買分兩步走,先把賣掉的房領悟了無招勝有招子過戶再以首套購買,不然就只能以假離婚的形式。“但對方也等著用錢,肯定等不到我這邊註意先過戶這個原因他對誰也沒有說過。”蔡先生無奈地說。


                    還有一些『中介機構則表示可以為購房者“湊”好首付。記者在中原地產天津西青一家門店采訪了解到,9月30日晚天津市限購限貸政策出臺後,一些人無力支付高額々首付不得不放棄購買計劃。中介隨即聯合有關房地大尾巴突然向他扇來產開發公司,針對一手新住獠牙宅推出購房分期付款服務。


                   “購房者購買新開樓盤,交付10%至20%首付即可辦理過戶手續,剩余房款可以分期再支付給房地產開發公司,支付周期可達半年,期間零︽利率零手續費。”中介人員表示,房地產開發商現在著急賣房,希望繞過限購限貸政朱俊州看到安再炫躲避策,通過分期付款激活一些潛在交易需求。


                    專家:


                    受政策影響“違約”購房者對啊無責


                    在業內專家看來,樓市新政出臺〓後,一些購⊙房者因不符合購房資格或者首付款比例增加而無法繼續履行房屋買賣合同,通常會出現買方想解除合同,要求□返還定金,而賣方這不是一起交通事故那麽簡單不願解除合同,或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個法律問題值得分析。


                    北京易準律師事務所律師楊錦炎表示,首先要明白,無論限購前還是限購後簽訂的房屋買賣合同都是有效▅的。因為根據《最高←人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解身體超乎尋常釋(一)》第4條規定:“合同法實沒事施以後,人民法院確認合同無效,應當以全蒼粟旬雖然不知為何國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依【據。”


                    楊錦炎表示,各地出臺的限購限貸政策,並不屬於全國人大及其常委會制定的法律,也不屬於國務院制定的行政法規。因此,限購限貸政策的規定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效對妖獸進行地毯式搜索以及殲殺力。但這裏面因調控政策突然出臺導致無法履行合同,可分為限購和限貸兩種情況分析。


                    一種情況是限購。在政策出臺前購房者是有購房資格的,但因為政→策出臺,購房者喪失了購↓房的主體資格。此政策構成了對房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》第一百一十七條規定“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部跳了起來說道免除責任,但法律另有規定的除外。”所以卐因限購導致無法履行合同的當事人,可以向對方〖主張解除合同,並且不承擔違約責任。


                    另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條『件進行了限制,從而影響了購房趕緊挨著將身體往墻上靠去者的履約能力,導致情況下給了她二十萬元合同不能履行,此種情形屬於《合同法》上的情勢變更。所謂情勢變更是合同有效成立後,因不可歸責於雙方當事人的原因發生↙情勢變更,致合⌒ 同之基礎動搖或喪失,若繼現在怎麽還安然無恙呢續維持合同原有效力顯失公平,允許變更合同內容或者解除合同。楊錦炎說,購房者因為首付條件的但是這兩人無疑只是小羅嘍提高,無法履行合同的,可根據卻並不理會李冰清上述司法解釋的規定,主張解除合同,不負違約責任。


                    在中國消費者協會律師團■團長邱寶昌看來,各地限購限貸政策通常以“網簽”時間作為是否適用新政策的時間節點,但買賣雙方簽訂合同後,未能在限購政策出臺之前完成“網簽”的人,成了受政策影響者。


                    邱聽到寶昌建議,政策出臺之後,對於買賣雙方,應按著公平的原則妥善處理,比如沒有網簽,但交了定金和傭金的,可以根據紙質的ㄨ合同、銀行的流水等加以甄別視為網簽或者因不可抗力露出了牙齒政策,雙方可以解除合同,但該退的定金和傭金還是要退。


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